原标题：朱云来：未来房价将以刚需族“兜里的钱”定价
作者：朱云来 金融专业人士 中国国际金融股份有限公司前总裁兼首席执行官
未来的房价应该由绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱决定。
房地产是一个非常有意思的行业，关于房地产是实体经济还是虚拟经济这个话题，有人说它是实体经济，因为没有什么行业能够比添砖加瓦盖房子更实的了。还有人觉得房地产的一切都跟钱有关，房地产商需要金融的支持，所以它是虚拟经济。
但是我觉得这个问题的实质不在于“实”和“虚”，而在于到底盖了多少房子？盖了有什么用？百姓能不能买得起这个房子？根据国家统计局的年鉴，按人均30平米的标准来计算，现在深圳住房总体面积已经远远超出了当地居民的实际需求量。
这叫库存吗？卖出去的就不是库存了吗？或者更准确地讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有人住，他之所以买是为了将来卖。所以我认为，房子的总量已经很高了，但是房价还很高，老百姓没有足够的钱买得起这么贵的房子。
房子为什么会这么贵呢？因为房地产脱实向虚，随着货币存量不断提升，房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀。问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数人的平均收入又很低，30多年才能够买得起一套房子，所以这对经济结构造成了一定的扭曲。
在短期时间内，人们看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价。在这种效应下，大家都去买房子，这样就强化了房子的自我预期。最终炒房人意识到，即便有钱买得起，但将来卖不出去，因为真正需要房子的大众，他的基础收入不够，他不可能买。时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，这期间还有很多的利息消耗，维修消耗等等，这样你持有不增值的资产，最后可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
那房价调整到什么水平？我觉得未来的房价应该由绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱决定。所以“实”和“虚”是一体的，说到底是一个经济，没有听说经济学分成两半，一半是怎么研究实体经济，一半是怎么研究虚拟经济，经济学是一个整体。
房地产是经济里面很重要的一部分，对经济的促进作用很重要。所以现在我们看到，这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深层次。总体来讲，国家经济要有一个合理的增长速度和合理的增长方式，这些不调整的话，可能会出现越来越多的问题。我认为国家的方针政策是正确的，现在要转变发展方式，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重占的也是非常之大的。怎么才能调整好，相比经济增长质量，恐怕经济增长速度应该不是那么重要。如果增长速度很高，但是增长的质量是不高的，甚至可能引起长期的过剩和亏损，那我们宁愿首先关注的是增长质量。
(责任编辑：周金玉)
