【记者 林梦棽】 近日，本刊接群众举报称开封市顺河区三号地安置房曹门新城北院（下称曹门新城）存在私自变更规划，变相搞房地产开发问题。为了解情况，本刊记者于12月17日赴开封进行实地调查。
群众举报：房屋误差比高达7.6%
据举报人李先生介绍，自己是顺河区东二道街居民。2013年4月，顺河区政府将李先生的房产征收，顺河区房屋征收办公室（下称征收办）负责起草并与李先生签订房屋征收补偿安置协议。
随后，李先生拿出双方所签协议。协议显示，甲方为顺河区政府房屋征收办公室，乙方为李先生。在协议“六、其他情况说明和当事人认为需要约定内容”一栏盖有一长条印章，印章内容为：1.安置房不包含配套设施费，配套设施费待回楼时由乙方（李先生）承担。2.安置房面积以房地产权登记部门界定面积为准，房屋差价多退少补。
在协议“7、违约责任”一栏中第1项规定：甲方实际提供的安置房面积与本协议载明的建筑面积有误差的，参照建设部《商品房销售管理办法》（下称《办法》）的相关规定执行。第2项规定：甲方不得擅自变更安置房的规划、设计内容，否则按照安置房价格的3%支付违约金。
据悉，李先生的安置房位于新曹路工农路曹门新城，约定面积为116.56㎡，实际面积为125.47㎡，误差比为7.6%。《办法》规定：合同未作约定的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
如今，征收办称李先生的安置房已通过验收。然而，当李先生回楼时，却与征收办发生了分歧。
李先生说：“我们合同上约定的参照《办法》的相关规定执行，原本我以为只需要补交3%的房价款就可以了，可是征收办却告知我，必须把所有的房价款都补齐。他们的依据是合同上约定'安置房面积以房地产权登记部门界定面积为准，房屋差价多退少补。'可是这么笼统的一句约定能说明什么问题？'安置房面积以房地产权登记部门界定面积为准'，这句约定只能说明我的安置房的实际面积即产权登记面积。'房屋差价多退少补'这句约定就更笼统了。房屋差价多退少补不假，但是要补多少？是只补3%还是全都由我来补，这些都没有明确说明，不应视同我们有过约定。而且我的房子误差比达7.6%，他们如果没有私自变更规划、设计内容，误差比怎么会这么大，他们是不是该支付我违约金？征收办对此问题却未予回复。”
随后李先生拿出一张纸条说：“征收办的人说，房屋差价要打到这个账号上。”纸条上的信息显示，该账号开户行为建行开封苹果园支行，账户名为开封市顺河回族区房屋征收中心。
政府回复：未变更规划
12月20日，记者在开封市住房和城乡建设局（下称住建局）了解到，依照国家相关规定，房屋套型面积误差比的绝对值不应超过3%，分户规划在相关证书上都应有体现，私自变更规划的房屋将面临无法通过验收的问题。
12月21日，记者来到顺河区政府说明来意后，双方约定于当天下午3点在三号地指挥部作情况说明。
当天下午，记者来到三号地指挥部。一位王姓工作人员称自己是曹门新城的建设单位总经理。王总称，和拆迁户所签协议中的安置房约定面积是以上交到规划局的总评图来定的。至于约定面积和实际面积有出入，是应群众要求，为满足不同群众对房屋套型面积的需求，所以有的套型面积增大了，有的套型面积减小了，但是总体面积没变。
三号地指挥部一位工作人员称，三号地涉及拆迁人员共计1143户，如今已有544户安置房通过验收，其中466户已经回楼，回楼率达85%，从这个数据上应该能看出拆迁户对安置房基本满意。
记者提出，既然是应群众要求对分户规划进行变更，三号地指挥部能否提供群众的书面申请？同时记者提出希望查看分户规划变更数据，以了解哪些安置房面积增大了，哪些安置房面积减小了。工作人员均表示无法提供。
随后，记者询问顺河征收办焦主任，关于安置房差价款是否应该上交财政局，焦主任表示未听说过相关规定。
记者询问王总代表的是哪个公司，王总称自己代表的是开封盛润置业有限公司（下称开封盛润），是曹门新城实际上的建设单位，但是曹门新城名义的建设单位是开封市顺河古城建设有限公司（下称顺河古城）。开封盛润于2009年对曹门新城进行前期投资，大概是2014年，国家开发银行出台了一些优惠政策，该政策只针对国有平台，所以才把项目转手给顺河古城，现在由开封盛润和顺河古城共同作为曹门新城的建设单位。
记者质疑，顺河古城究竟有没有参与顺河古城建设，如果参与了，为什么顺河古城没有派代表来做情况说明？
焦主任说：“王总既可以代表开封盛润，又可以代表顺河古城。”
记者调查：曹门新城“水太深”
12月25日，记者赴曹门新城进行实地调查。
据群众介绍，23＃、24＃、26＃、27＃等四栋楼为2016年交房，房屋实际面积与约定面积相比有所减小，误差比未超过3%，误差面积大概2到4㎡。其余的大多数房屋实际面积与约定面积相比有所增大，其中28＃、29＃两栋楼最严重，误差比达10%，误差面积在10㎡左右。
随后，群众又取出主管部门的回复，表示曹门新城已建成的安置房存在未批先建问题，属违章建筑。
开封市城乡规划局（下称规划局）于11月2日印发的政府信息公开申请答复书显示，3＃地块曹门新城北院23＃～30＃等8栋楼中，23＃、26＃、29＃楼具备《建设工程规划许可证》，其余5栋未申请《建设工程规划许可证》。
住建局于11月29日印发的回复显示，曹门新城北院一期23＃——30＃楼未办理施工许可。
记者于12月28日赴规划局与住建局核实后获悉，群众所提交材料属实。
另据记者获悉，早在2015年8月3日，河南省住建厅就曹门新城问题分别对规划局和住建局印发了豫建复决[2015]24号、豫建复决[2015]23号等行政复议决定书，要求规划局和住建局对群众所递交的《确认违法建筑申请书》作出正面回复，将确认结果以书面形式告知群众。同时该行政复议决定书表明，曹门新城北院项目经开封市政府[2014]110号会议纪要研究决定为顺河区三号地棚户区改造项目，项目主体由开封盛润变更为顺河古城。
同年10月19日，河南省住建厅对规划局和住建局印发豫建复责[2015]7号等责令履行通知书，敦促规划局和住建局履行上述行政复议决定书。然而至今，规划局和住建局仍未履行自己的职责。
对此，群众担忧地说：“这种未批先建的房子根本就不可能通过验收，想办理相关的产权登记证就更不可能了。国内已经有过这样的先例，由于房屋不具备产权登记证，最后面临土地征收的时候，被政府以违章建筑的理由给强拆了，今后我们的下一代是否也会面临这样的问题？”
为证明自己的顾虑，该群众又取出一份所谓的《住宅工程质量分户验收表》，验收单位分别为建设单位、施工单位、监理单位、物业或其他单位。其中建设单位一栏盖有“开封盛润置业有限公司曹门新城项目部”的公章。由此，顺河古城究竟有没有参与曹门新城北院的建设有待调查，王总所说的国家开发银行的优惠政策是否应该落实给顺河古城，则有待审计部门的进一步调查。
按照国家相关规定，如果经有关部门放线、验线等程序之后，房屋误差比不应超过3%。然而相关企业在未取得主管部门审批的情况下就把房子建成了，房屋面积误差比偏大的情况也就不足为奇了。同时，未经过前期规划，政府与拆迁户所约定的安置房面积也可以大做文章。根据“3#地项目一期1号地块房屋征收补偿方案”统计，拆迁户需缴纳的房屋差价款约为2350万元，去除因房屋面积减小所应退的差价款，在未缴纳土地出让金的前提下，这笔差价款即使在房地产开发中也是相当可观的。
或许有人会说，之所以未批先建是为了加快城市建设，为了早日让拆迁户回楼。然而，这种没有经过相关审批的房屋能否办理产权登记证明还有待观察。同时，先审批后建设，是国家法律法规的规定，既然是规定，就应该无条件服从。即使因特殊情况需要进行调整，也应上报上级部门经过逐级严格审批后，才能进行变通，否则就会形成上有政策，下有对策的不正之风。这种风气一旦形成，那么一切自上而下的行政管理都将失效。
其实，不管是国家开发银行的优惠政策，还是房屋差价款问题，其本质上都是为了“经济效益”。纪检监察部门只要敏感于此类线索，顺藤摸瓜之下，不难测出安置房问题这滩“浑水”的深浅。
(责任编辑：周金玉)
