房地产历来都是每年两会的热点话题。作为备受关注的民生领域之一，楼市将在2021年发生怎样的变化牵动着人心。
今年的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，过去一年，我国交出了一份人民满意、世界瞩目、可以载入史册的答卷。
报告中，大城市住房问题、长租房市场规范、共有产权房、新市民及青年人的住房困难等住房问题均被提及。报告提出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
“房住不炒”仍是总基调
事实上，“房住不炒”已成为我国房地产市场长期调控的总基调。
2016年12月，中央经济工作会议提出了要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。如今已迈入提出“房住不炒”定位的第5个年头，久久为功、积极稳妥地促进房地产市场平稳健康发展，势在必行。
从地方层面来看，“房住不炒”仍是最重要的关键词。各地政府从调控端、金融端以及土地端出击，灵活打出政策组合拳，传递了明确的政策信号。今年年初以来，部分热门城市房地产市场出现了不同程度的升温迹象，各地主管部门迅速跟进。
日前，住房和城乡建设部副部长倪虹在浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况时表示，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。
自今年1月下旬起，倪虹就赶赴上海、深圳、杭州、无锡等地调研督导楼市情况。随即，上海、深圳、杭州等重点城市接连出台新一轮调控政策，再次突出“房住不炒”主线。从热点一、二线城市严禁经营贷、消费贷违规流入楼市，到上海、杭州将法拍房纳入限购范围，全面围追堵截投机炒房行为，所有调控政策均围绕“房住不炒”落地。
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。
同日，上海出台新年首个楼市新政。上海市住房和城乡建设管理委员会等三部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》明确，实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。此外，《通知》提出，强化商品住房交易管理，进一步加强房地产中介管理，严格规范企业购买商品住房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2020年以来，投资驱动下经营贷等资金进入房地产市场，带动一线城市及部分热点二线城市房价过快上涨，房地产金融风险加剧。在“房住不炒”“三稳”要求下，大城市房地产市场将继续因城施策，通过加强金融监管等手段抑制房价非理性上涨，保护刚需购房、抑制投资购房、打击投机炒房。
高增长、高周转的时代已然结束。未来，“房住不炒”总基调不会变，作为经济的压舱石，房地产行业将进入稳定发展的“新常态”。
对于未来房地产市场，北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，“房住不炒”应该是未来很长时间的一个导向，当前房地产已经和金融高度融合，监管层需要严防房地产泡沫化，防止产生金融震荡，必须要坚持“稳房价、稳地价、稳预期”。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，未来政策的导向，仍然是坚持“房住不炒”的定位。因地制宜，根据各地住房市场的供求关系，制定相应的政策。需继续坚持“三稳”的原则，采取限购、限贷、限价、限售的组合拳，实现多主体供应、多渠道保障。通过完善租购并举的住房制度，实现住房市场平稳健康发展。
解决好大城市
住房突出问题
除坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”“稳地价、稳房价、稳预期”是往年提法的延续之外，梳理近五年的政府工作报告可以发现，今年政府工作报告第一次提出要“解决好大城市住房突出问题”。
“这为提升城市更新质量、推进城市高质量发展指明了方向。”全国政协委员、北京国际城市发展研究院院长连玉明说。
事实上，2020年12月召开的中央经济工作会议在部署2021年重点工作的八大任务时就提出要“解决好大城市住房突出问题”。
住房和城乡建设部部长王蒙徽指出，大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。
“目前中国家庭所拥有的住房套数并不低，主要是住房结构性不均衡的问题”，周毕文表示，目前大城市主要有四类人群需要解决住房问题，第一种是来大城市工作的流动人口，这部分人从其他地区到大城市工作，产生了大量的住房需求；第二种是留在大城市工作的高校毕业生，他们可能拥有户籍、收入不低但积蓄不够，租房的成本较高；第三种是大城市的中低收入人群，他们普遍住的是小面积的老房子，住房条件需要改善；第四种是大城市的老龄人口，房子需要进行适老化的改造和升级。
中国房地产数据研究院院长陈晟认为，解决大城市的住房问题，关键是要解决新就业的大学生和新进城市人群的居住问题。抓住这两点，通过租赁市场和共有产权的市场，能够缓解原有居民的生活和住房改善。在他看来，特大型城市已形成节点型城市。如上海的五大新城通过提高容积率和人口的密度、增加土地供给，使得人口有效地分散居住。
对于如何解决好大城市住房突出问题，中国房地产研究会原副会长胡志刚提出三点建议：一是盘活存量，提高土地利用率。对于利用率不高的要进行长远规划，对老房进行就地改造。二是发展增量，在大城市规划区域内扩展增量，建一些保障性住房。三是控制好房价，住房既有商品属性，也有公益性，政府要有为，并有计划地进行调控。
陈晟表示，原有居民居住的房屋基本上已达到了供需平衡的一种状态，可以从城市更新这个路径去解决大城市住房突出问题。
连玉明也认为，实施城市更新行动，是推动城市开发建设向城市治理转型的系统工程，是城市功能由粗放外延式转向集约内涵式发展的有效方式，是提升人居环境和城市品质的重中之重。
“城市更新是解决好大城市住房突出问题的路径之一。”连玉明在“破解基层治理难题提升城市更新质量”的提案中如是说。他认为，当前城市更新还面临很多难点和堵点，存在很多认识上的误区。
连玉明建议，提升城市更新质量，应重点做好以下工作：一是坚持规划引领，破解城市功能再造难。二是强化基层协商，破解群众利益协调难。三是创新多元共治，破解市场主体参与难。四是突出数据赋能，破解资源要素整合难。五是推动活化传承，破解文化遗产保护难。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，住房租赁将会成为解决大城市住房突出问题的主要方式，主要是因为大城市的房价较高，刚就业的大学毕业生以及中低收入的户籍人口，要解决住房问题主要是通过住房租赁。
“维护城市运行保障的群体，诸如快递员、服务员、环卫工人等，收入不高，但是对于一个城市的健康运行意义重大，要考虑通勤、职住平衡等，只能通过住房租赁解决居住问题。”赵庆祥说。
事实上，不少地方已提出了具体量化目标。北京提出，2021年要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。相比于去年，政策性住房供应增加了5000套。贵州计划，今年基本建成城镇保障性安居工程3.75万套。
广东表示，要着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，大力发展共有产权住房。江苏明确，着力解决大城市住房问题，有效增加保障性租赁和共有产权住房。河南提出，落实和支持保障性租赁住房建设。
此外，上海和甘肃提出将从住房保障体系的完善和优化入手，有效增加保障性住房供给。
规范发展
长租房市场
近年来，长租公寓市场得到了长足发展，解决了很多城市青年的住房问题，但其在野蛮生长的同时也产生了一系列问题。今年的政府工作报告明确，要“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”
中央经济工作会议也明确提出，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
在规范发展住房租赁市场方面，王蒙徽说，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，就像公租房等保障性或政策性长租房一样，市场化长租房也要强调租赁关系稳定，让居民通过住房租赁市场也可以获得稳定的、高质量的住房服务。培育和发展长租房市场，当务之急是加快完善长租房政策，要从租赁住房供给和消费两方面发力。
中央经济工作会议提出的“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”等都属于能够有效扩大租赁住房供给的政策，其中探索利用集体建设用地建设租赁住房等政策已经在试点中取得了成效。
2020年7月，全国首个集体土地长租公寓项目——北京万科泊寓成寿寺社区开业，首批235套房源提前全部租罄。该项目由村集体提供土地的经营权，企业负责建设成本投入。
上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集租房试点。“从试点经验可以看出，落细落实租赁住房供给政策，需要在多领域协同发力，从住房发展规划、土地供应、规划建设、金融财税、城市安全等维度提供系统解决方案。”刘洪玉表示。
中央经济工作会议提出的“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”是促进租赁住房消费的政策。
刘洪玉认为，租赁住房消费的推动需要各部门联动，还需要落实完善住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。当前住房租赁市场上的许多问题都与市场主体行为不规范密切相关。整顿租赁市场秩序、强化租赁市场监管，应当主要通过规范市场行为来完成。要提高政府监管能力，大部分城市还没有建立起有效的监管体系，政府住房租赁信息服务与监管平台、监管队伍等能力建设相对滞后。
他建议，要建设一个基于数字化技术的住房租赁交易服务平台，将合同备案、信息服务、交易流程指引与合同示范、租赁信用等信息和数据纳入平台，帮助政府实现住房租赁市场监测、租赁价格指数和城市基础租金表编制等，形成政策效果评价和政策力度动态调整机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来继续在租赁市场方面发力有三层含义：第一，发展租赁市场，其目标是要解决新市民和青年人的住房需求。这两类群体是后续租赁产品开发和经营可以关注的目标群。第二，租赁市场的发展将更聚焦于长租房市场，后续或将形成长租房的各类配套政策。第三，此次政策明确提及租房税费降低的内容，也为后续租赁市场业务发展减负。
近一年以来，面对频频出问题的长租公寓市场，众多城市都发布了严格的监管措施。上海、北京、深圳、武汉、成都等地均出台了针对长租公寓严格的监管措施，涉及押金监管、资金池等多方面，严格防范此前频繁发生的各类风险。
周毕文认为，在机构资本之外，开发商在长租公寓市场应该有更多的建树，房地产进入存量时代，开发企业需要做长线经营，改变只靠盖楼卖房的运营模式，更多参与到房屋建设和租赁中来。
许小乐表示，规范发展长租市场是补齐租赁短板的关键举措。未来要完善长租房政策，不断健全租赁行业的法规与政策体系，从租赁双边、经营机构等方面不断推动行业监管的制度化，逐步形成长期稳定的租赁市场，推动租客从“被动租赁”到“主动租赁”转变。
对此，他提出三点建议：一是进一步加强租赁机构的经营监管，加强经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管。二是培育与规范并行，确保租赁企业财税支持的同时，规范其经营行为。三是对租金价格进行指导与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。未来监管政策将逐步在全国推广，走向制度化、常态化。
值得关注的是，“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”也为今年政府工作报告第一次提出。
青年人的住房问题得到了更多重视。赵秀池表示，中国仍然处于城市化的中期阶段，有大量的新市民加入到城市中来，需要通过平衡供求关系、完善住房保障制度、做好租赁市场政策和制度建设，来解决新市民、青年人的住房问题。周毕文建议，保障性租赁住房和共有产权住房等保障性住房可以在市场中起到很好的补充作用。在市场化解决青年人的住房问题外，还可以扩大思路，增加产业园区周边职工宿舍、职工公寓等的建设，减轻青年人的房租压力。保障房是解决低收入群体住房问题的必由之路，对稳定经济社会，满足低收入人群住房需求起着重大作用。各地政府要提供保障房的土地和资金，进行集中建设，避免开发商代建保障房带来的诸多弊病。
□牛慧丽
（责任编辑：赵娜）
