租房还是买房，这是个问题。
在传统观念里，我们总感觉家就是有一个屋顶，拥有一套属于自己的房子是刚需。只是高昂的房价难免让人望而却步。
而另一边，国家开始实行一系列“租购并举”的政策，让人们发现即使租房子似乎也能享受不错的生活。
例如广州提出“租购同权”——符合条件的承租人子女可就近读书，上海楼市公布2幅拟出让地块70年只租不售等等。
如果租房子就可以在理想的城市安稳生活一辈子，似乎也是挺美好的事。
所以，到底应该买房还是租房呢？
在5月14日国务院参事室与新华网思客联合举办的“参事讲堂”上，国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌给出了自己的答案。
▲夏斌参事做客最新一期思客参事讲堂
他表示，对于经济实力还不够的人，不应该鼓励他买房，而是租房。年轻人应该去拼事业，而不是早早就背上房贷。
巧合的是，在去年的另一期参事讲堂上，国务院参事陈全生也持相似意见，认为“有房住不等于有住房，我国应该大力发展租赁市场”。
那么，租房市场应该怎么发展？租房政策怎么落实？两位参事都建议我们学一学德国。
德国的房地产市场在全球可谓“独善其身”。
近30年来，全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨，而德国的房价波动幅度明显低了很多。从1970到2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍，只有德国仅仅增长了3倍多。
事实上德国房地产市场发展稳定，与国内大力发展房地产租赁市场存在很大关系。
德国的住房拥有率一直都比较低，平均在40%左右，而欧盟的住房拥有率平均约达到63%。德国建立起了规范发达的租赁市场，一半多的家庭通过租房解决住房问题。
德国的租房政策究竟有什么亮点，能够让消费者心甘情愿不买房呢？
德国出台了《住房租赁法》和《经济犯罪法》，该法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定，并对解约程序进行了严格规范。用来保护租客利益，遏制投资投机性需求。
《住房租赁法》规定各州政府控制该州主要地区内，房租3年内涨幅不得超过20%。政府规定该地区的合理租金，如果房租超过合理租金的20%，房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；
如果超过50%，房东会被认为是赚取暴利构成犯罪，可判入狱三年。即使房东有正当理由想提高租金，也须经过房客同意。
那合理租金如何界定？标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。
“退租保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。
夏斌参事就提过，德国有一系列政策保护租房弱势群体，例如房东不能在数九寒天随时把房客扫地出门，即使房客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后才能由执法人员将房客请出。如果房客无法找到新住处，则将暂住到流浪人员收容所。
另外，房客虽然不得因房东对改善住房条件而要求减租，例如安装外墙保温、新的采暖系统等。但如安装过程超过三个月，房客可以要求补偿。
租房补助的资金来源于德国联邦政府，由各地的社会福利局进行具体行政操作。根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。
“租房补助”正日渐成为德国住房政策的核心内容。租金补助考虑申请人的收入、申请人家庭是否符合申请标准的人数等等，不同层次对应不同补助水平。
这个政策的优点还在于，对申请人的考核是动态的——并非申请到补助后便“高枕无忧”，政府每年都会进行考核。
租金补助期原则上定为12个月，如果能够预测到补助期内会有重大变化，审批的补助期就会缩短，比如家庭总收入提高超过15%等等。
动态的租金补助也有利于保证德国人选择工作的自由流动性。
德国的租房政策的确值得我们借鉴，或许能够有效解决我国租房市场的痛点。
但就像夏斌参事所说的那样，大幅度调整我国的房地产市场并不是一朝一夕就可以完成的事情。
中国的房地产市场并非独立而生，而是与方方面面相联系，例如住房政策、首付政策、利率政策、税收政策、土地供应政策、财政关系政策、教育政策等等。
夏斌参事认为，目前对于房地产而言，最重要的，是迅速建立起长效机制，越拖越尴尬。
希望大家都能够静下心来，不要用几代人几辈子的钱买一套房，踏踏实实坐下来，该做事业做事业。
（责任编辑：黄婷）
