原标题：房地产税怎么征收才合理？
侯一麟 美国西拉丘斯大学教授
一提到房地产税，社会舆论中总是暗藏着一种焦虑情绪。房地产税什么时候来？以哪种方式征收？房地产税会对房价造成冲击吗？针对这些公众关心的话题，新华网思客专访了美国西拉丘斯大学教授侯一麟，他设计了一套房地产税的征收办法，是否能缓解人们的“房地产税焦虑”？
征收房地产税的目的是什么？
当下，市场对房地产税的争议，可以用“爱恨交加”四个字形容。支持者希望它能调控房价；反对者恐其增加自身纳税负担，外界称之为“房地产税焦虑”。然而，侯一麟却指出，征收房地产税的目的在于切实提高老百姓的基本公共服务。
他认为，一个好的税制一般应符合五大设计原理，即税负公平、注重效率、税政得当、税入充足、公开透明。只有体系成立、逻辑科学，同时有助于提高经济效率，这样才能称为最优设计。
税负公平在于对所有的公民一视同仁，凡是房地产税设置范围内的建筑，均纳入到辖区税基。只要是房地产都在征税的范围内，这就实现了公平。无论个人拥有税基的大小，也就是无论有几套房，在辖区内施行统一的税率，有几套房就交几套房的税。房地产税的设计不应仇富，也不歧视投资。而税收的用途则使辖区内全体纳税人受益，即政府提供相应的基本公共服务和公共产品。
注重效率是要注重房地产税的经济效率，征收了房地产税之后，企业、家庭、个人都不应当改变行为来避税，如果有人改变行为去避税，对社会来讲就是经济效率的损失。
税政得当是指房地产税的征收办法要行得通，这就要求税收的设计精细完备。所以房地产税的税基评定不交给社会或者私营部门，应该在市或者区县一级政府单独设立部门进行评定。
税入充足指的是开征房地产税的收入是否充足，是否有征收的潜力，如果征收不到多少收入的话，就失去了开征的基础。
公开透明要求房地产税的征收要在公开、透明的环境中运行，这是赢得公众信任的基础。而且公开、透明是一个税制内嵌的自我纠错机制。任何一个税收制度设计的如何完美，也离完美差得很远。但是只要是公开透明的，随时都可以纠错。
所以，最优设计下的房地产税一方面能够充实税收，另一方面也能切实提高老百姓的基本公共服务。财政是手段，政府的主要职能是保障人民的生活，提供基本的公共服务，并使人们的生活随着经济社会的发展稳步提高。
如何征收房地产税才合理？
侯一麟表示，按照国际经验有三种征收方式：一是按照价值，就是房子的市场价值。二是根据房租，房屋出租能值多少钱。第三个办法是按照单位，就是按套，一套征多少钱。实际上按套、按单位征收房地产税这个办法多用在前苏联和东欧国家，这种征收方法并不科学。
根据中国的国情，人口多，地域辽阔，而且区域之间差别较大，按照房子的市场价值计税，实际上是不二选择。所以房地产税可以设计成两个部分，一部分是国有土地的地租，一部分是公共服务的税。
买房之后，房子的市场价值是波动的，尤其是经济好的时候，房地产一定是升值的，主要体现的是地价升值。所以按价值征收，就是按照当年当地的市价。
另一方面，辖区内政府为民众提供公共服务，征收相应的公共服务税，即收益税，公民所享受的收益与税收是相匹配的。这部分公共服务，即公共安全、市政建设、基础教育、医疗卫生四大块服务都提升一个水平的话，综合每年的物价指数，所需要的财政投入基本上是稳定的。这部分税收的征收就可以按照以支定收，就是需要多少钱就去征多少税。
所以房地产税的征收，应当根据房地产的当年评估(市场)价值，施用辖区统一税率。税基尽可能放宽，税率以支定收，压至最低，起始约为0.1%-0.5%的实际税率。当房价上涨很高，那么税基也就扩大了很多，而所需要的公共服务支出大致稳定的时候，税率一定是往下降的，对于业主来说，缴纳的税金每年来讲也是差不多的。
一次性交了土地出让金，该如何征收房地产税？
对于已经买房的业主来说，在购买房子的时候，已经一次性付清了房屋70年产权所附加的土地使用出让金，该如何征税呢？
侯一麟说，这就需要我们在开征前后做一个衔接，已经缴纳了70年土地使用出让金的，那么在70年使用期之内，这一部分就不用交了，每年只需要缴纳公共服务税部分；如果是房地产税施行后才买房的，那么房地产税就按照地租和公共服务税两部分征收。70年产权到期之后，从第71年开始，每年缴纳地租和公共服务税两部分。
所以开征房地产税前和开征之后的区别在于计算的方法不同，实际上是一样的。但是这样一来，就会对房价有很大的影响。地租在房价中的占比很高，一旦地租分期支付，房价一下就下来了，对于老百姓来讲是很大的实惠，对于刚毕业的年轻人和低收入人群来说，贷少量的钱就可以买得起房子。但是实际上交的钱是一样的，只是算法不同，这样两者就衔接起来了。
对房地产市场有怎样的冲击？
一旦房地产税按照这种设计征收，是否会对市场造成很大的冲击呢？很多人对这个问题都相当迷惑，侯一麟解释说，征收房地产税对于房价没有直接、必然的联系，房价的高低取决于供需，无论如何征税，全国人民都到北京来买房，价格还是下不来，只要需求大于供给，房价一定是往上升的。
一旦征税之后，房价等于提高了，价格提高后就能压制需求。但是反过来，你所征收的税用于提供公共服务，服务的质量提高之后，也会刺激需求，这样两者有可能相抵，最后谁压过谁取决于具体的情况。
房地产税的征收又会对老百姓的生活产生什么影响？侯一麟说，简单地讲，百姓持有的房地产有成本了，如果有好几套住房，所有的房子都要交税，这时持有的成本就增加了。对于民众的理性投资有很好的引导作用，一旦征收房地产税，很多投资者的预期就改变了，以前很多房地产投资都是冲动型的，以后就会更加理性化，这对于促进市场平和很有好处。所以房地产税的征收是房地产调控长效机制不可缺少的一个机制。（编辑：雷曼誉）
（责任编辑：李俊强）
