案情：王某与陆某系母子关系，陆某与施某原为夫妻，二人育有一女小陆。2008年因家中旧房拆迁，王某与子女签订协议，约定由儿子陆某、儿媳施某为其购买拆迁安置房居住。陆某、施某以王某名义购得案涉房屋后，王某一直居住其中。2010年2月，王某将案涉房屋过户给孙女小陆，此后王某名下再无其他房产。2020年2月，王某依陆某、施某要求临时搬至其二人所有的同小区二楼房屋居住，施某则搬至王某的房屋居住。后因施某不同意王某继续居住在二楼房屋也不同意其居住到案涉房屋内，原告王某无奈诉至法院，要求判令其对案涉房屋享有居住权，陆某、施某及小陆应将案涉房屋交付其居住。
被告陆某辩称，根据当初的协议约定，案涉房屋应由王某居住到终老。被告施某辩称，其与陆某早在2018年3月已协议离婚，离婚协议约定二人所有的该小区二楼房屋归其所有，后经法院生效判决，该二楼房屋已过户至其名下。施某因需要向陆某支付对价，欲将该二楼房屋出售。施某现不是王某的赡养义务人也不是案涉房屋所有权人，故没有义务为王某提供房屋居住。第三小陆则辩称，案涉房屋过户至其名下时，其尚未成年，并不清楚王某与子女的协议约定，其现是房屋所有权人，有权对房屋如何使用进行支配，因其母亲施某也将无房可住，其也要保障施某的居住权益。
评析：居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利，是一种独立的用益物权。《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。我国民法典关于居住权的立法目的之一，是为充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。
居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等特征。居住权的本质特征是占有权、使用权与所有权的分离，居住权人尽管不享有所有权，但对标的物享有占有、使用权，直至居住权终止的条件成就。居住权的权利来源可以是当事人之间的合同约定，也可以是长期居住的先行事实。居住权人在较长一段时间内一直居住在标的房屋内，其居住事实本身就是对外界的一种权利宣告，只要该居住的行为是合法的，继受取得房屋的所有权人就应当对该居住行为予以尊重、维持，其对物权的行使不得对抗在先的居住权益。此外，居住权是否具有独立性，能否排除其他的居住权益，则要看当事人之间的协议约定及是否具有独立居住的事实。最后，在我国传统的观念中，平等、公正、尊老等均是社会所推崇的价值观。老年人作为弱势群体，将唯一房产过户给子女或孙辈，自身却落得无房可住的下场，是有违公序良俗和社会主义核心价值观的。
本案中，因王某与子女所签协议在民法典施行以前，根据协议内容及王某长期居住的事实，应确认王某对案涉房屋享有居住到终老的居住权益（即民法典所规定的居住权）。第三人小陆在取得案涉房屋所有权时，王某已经居住其中，此后较长一段时间也仍然单独居住其中。故无论小陆是否知晓当初王某与子女的协议约定，均应当对王某居住的现状予以尊重。同时，王某与子女的协议中对所购拆迁安置房的户型、面积、层次等进行了约定，结合王某多年来一直单独居住的事实，能够证明其对案涉房屋的居住权益是独立的、排他的。施某在与陆某离婚时取得了相应房产，即使施某将该房产出售，也可以用所得价款购置新的房产，不至于无房可住。小陆不能以为其母亲施某保障居住权为由，对抗王某在先的居住权益。（徐晔桦）
（责任编辑：赵娜）
